Financer un bien de prestige en France et à Monaco en tant que non-résident

Une large part des acquisitions prime à Paris, sur la Côte d'Azur et à Monaco est réalisée par des acquéreurs qui n'y résident pas. La détention transfrontalière n'est pas l'exception sur ces marchés ; c'est la norme. Mais financer un actif prime en tant que non-résident est rarement une simple question de trouver un prêteur. La structure de détention vient d'abord, et elle façonne le levier, le vivier de prêteurs et la sortie. Bien la régler dès le départ évite des restructurations coûteuses par la suite.

La structure de détention vient d'abord

Pour un acquéreur non-résident, le véhicule de détention n'est pas une formalité administrative. Il influe sur le financement de l'actif, sur le traitement des revenus et des plus-values, sur la transmission, et sur les prêteurs disposés à s'engager.

Les prêteurs sont tout à fait à l'aise avec les structures transfrontalières, à condition qu'elles soient propres, dûment documentées et transparentes quant au bénéficiaire effectif. Les structures qui posent problème ne sont pas les structures internationales ; ce sont les structures opaques.

France : la SCI et ses variantes

En France, l'immobilier résidentiel prime est très couramment détenu via une SCI (société civile immobilière), véhicule civil de détention immobilière largement utilisé par les non-résidents.

La SCI peut être structurée de différentes manières, notamment en SCI à l'IS (soumise à l'impôt sur les sociétés) selon les objectifs. Ce choix a des conséquences sur le financement et sur le traitement des revenus et des plus-values, et doit être arrêté avec le notaire et le conseil fiscal de l'emprunteur dès l'émission des termes, plutôt qu'ajusté après coup.

Pour un prêteur, une SCI bien constituée à la détention claire est une structure familière et finançable. L'essentiel est que le véhicule, ses associés et le flux des fonds soient documentés et cohérents.

Détention en couches : SOPARFI et véhicules offshore

De nombreuses acquisitions de non-résidents impliquent plus d'une couche. Un schéma courant est une SCI française détenant l'actif, sous une holding luxembourgeoise (une SOPARFI), ou sous un véhicule jersiais ou BVI, selon la situation de l'acquéreur et ses conseils.

Ces structures en couches sont courantes sur les marchés prime. Ce dont un prêteur a besoin, c'est d'une carte claire : qui se situe où, qui contrôle la trésorerie, et qui est le bénéficiaire effectif. Lorsque cette carte est fournie d'emblée, la structure n'est pas un sujet. Lorsqu'elle doit être assemblée pendant la due diligence, elle devient la principale cause de retard.

Monaco : l'ultra-prime et le vivier de prêteurs

Monaco occupe une position distincte. Le marché est ultra-prime et trophée, et le vivier de prêteurs réellement actifs y est plus étroit qu'à Londres ou Paris. Les banques privées et les prêteurs spécialisés dominent, et les relations comptent.

Pour un emprunteur non-résident, l'implication pratique est que la sélection du prêteur est décisive. La bonne contrepartie pour un actif monégasque est rarement la même que pour un actif londonien, et approcher le mauvais vivier produit soit aucune offre, soit de mauvaises conditions.

Ce que les prêteurs attendent d'un emprunteur non-résident

Sur tous ces marchés, les exigences récurrentes sont constantes. Un prêteur voudra les détails de l'actif et la facilité demandée, le véhicule emprunteur et toute la chaîne de détention jusqu'au bénéficiaire effectif, toute dette existante, et une sortie claire.

La documentation d'origine du patrimoine et d'identité sera plus exigeante pour un non-résident que pour un emprunteur domestique, et la préparer à l'avance est l'un des moyens les plus simples de faire avancer une opération.

Coordonner avec votre notaire et vos conseils

Le financement transfrontalier fonctionne mieux lorsque la structure de financement et la structure juridique et fiscale sont conçues ensemble. Le notaire, le conseil fiscal et l'arrangeur doivent travailler à partir du même plan dès le départ.

Des décisions prises pour des raisons fiscales ou successorales peuvent contraindre les options de financement, et des décisions prises pour des raisons de financement peuvent avoir des conséquences fiscales. Les coordonner tôt évite la situation où une structure optimisée sur un axe ferme discrètement les autres.

Notre point de vue

Passy Partners arrange du financement relais et de développement en France, à Monaco, en Suisse, au Luxembourg et au Royaume-Uni, et la détention transfrontalière est la norme plutôt que l'exception sur nos missions. Nous apportons tôt la perspective du prêteur dans la conversation de structuration, aux côtés de votre notaire et de vos conseils fiscaux, afin que la structure de détention soutienne le financement plutôt que de le contraindre.

Si vous êtes non-résident et planifiez une acquisition prime en France ou à Monaco, nous serions heureux d'en parler avant que la structure ne soit figée.