Glossaire
Le vocabulaire du
financement relais et de développement
Définitions en langage clair des termes que les emprunteurs rencontrent le plus souvent, avec les paramètres que nous observons sur nos cinq marchés.
- Prêt relais (bridge)
- Facilité court terme adossée à un actif, généralement de 3 à 24 mois, versée en une fois sur un bien existant. Sert à acquérir sous contrainte de temps, libérer des fonds propres avant une vente, refinancer une dette arrivant à échéance ou financer une phase de transition. Tarifée indicativement à partir d'environ 8 % par an, avec un levier jusqu'à environ 70 % de la valeur, en premier rang.
- Financement de développement
- Facilité qui finance la construction, la transformation ou la rénovation lourde sur 18 à 36 mois, débloquée par tranches contre la certification d'un économiste de la construction et dimensionnée sur le coût et la valeur de développement brute. Tarifée indicativement à partir d'environ 8 % par an, avec un levier jusqu'à environ 60 % de la valeur de développement brute.
- Arrangeur
- Partie qui agit du côté de l'emprunteur pour structurer un besoin de financement, approcher les prêteurs adaptés et mener le processus jusqu'au déblocage, sans prêter son propre bilan. Passy Partners est un arrangeur, non un prêteur ; l'emprunteur conserve la relation avec le prêteur après la mise en place.
- Dette senior
- La couche de financement la plus sécurisée, prioritaire au remboursement et garantie par un premier rang sur l'actif. Elle porte le risque le plus faible pour le prêteur et donc la tarification la plus basse d'une structure donnée.
- Stretch-senior
- Facilité senior poussée à une quotité plus élevée qu'un senior prudent, combinant levier senior et de type mezzanine en un instrument unique de premier rang. Elle évite une tranche junior distincte tout en offrant davantage de produit à l'emprunteur.
- Whole-loan
- Facilité unique d'un seul prêteur couvrant l'intégralité du besoin de dette, de la part senior à la couche de levier supérieure, plutôt que de répartir la dette entre prêteurs senior et junior distincts. Plus simple à documenter et à exécuter qu'une structure en tranches.
- Mezzanine / dette junior
- Dette subordonnée qui passe derrière le prêteur senior au remboursement et en sûreté, généralement tarifée plus haut pour refléter le risque accru. Passy Partners arrange des facilités senior, stretch-senior et whole-loan, et ne place pas de dette junior subordonnée ou de second rang derrière le senior d'un tiers.
- Premier rang / second rang
- Le rang de la sûreté inscrite sur un bien. Un premier rang est remboursé avant tout rang postérieur ; un second rang passe derrière et n'est remboursé qu'une fois le premier satisfait. Les prêteurs tarifent et dimensionnent selon le rang qu'ils détiennent.
- Quotité de financement (LTV)
- Le montant de la facilité exprimé en pourcentage de la valeur du bien. Mesure clé du levier et du risque : plus la LTV est faible, plus le matelas de sûreté du prêteur est important. Les relais senior sont généralement disponibles jusqu'à environ 70 % de la valeur.
- Ratio prêt/coût (LTC)
- Sur une facilité de développement, le montant du prêt en pourcentage du coût total du projet, terrain et construction inclus. Utilisé avec le ratio prêt/valeur de développement brute pour dimensionner et suivre la facilité au fil des travaux.
- Ratio prêt/valeur de développement brute (LTGDV)
- Sur une facilité de développement, le montant du prêt en pourcentage de la valeur projetée du programme achevé. Le financement de développement est généralement disponible jusqu'à environ 60 % de la valeur de développement brute.
- Valeur de développement brute (VDB / GDV)
- La valeur estimée de marché d'un programme une fois achevé. Elle ancre le dimensionnement d'une facilité de développement et constitue un chiffre central de l'analyse du prêteur.
- Déblocage (drawdown)
- La mise à disposition des fonds à l'emprunteur. Un relais est généralement versé en une fois à la mise en place ; le financement de développement est versé par tranches au fur et à mesure de la certification des travaux par l'économiste.
- Réserve d'intérêts
- Montant provisionné au sein d'une facilité pour couvrir les intérêts pendant une période où l'actif produit peu ou pas de revenus, courant sur les prêts de développement. Il est intégré au dimensionnement afin que l'emprunteur ne serve pas les intérêts de sa poche pendant les travaux.
- Économiste de la construction (monitoring surveyor)
- Expert indépendant désigné par le prêteur sur une facilité de développement pour certifier le coût engagé et les travaux réalisés avant chaque déblocage, protégeant le prêteur contre une avance excessive au regard de l'avancement.
- Sortie / stratégie de sortie
- La manière dont une facilité court terme est remboursée à son terme, le plus souvent par la vente de l'actif ou un refinancement vers une dette plus longue. Une sortie crédible et étayée est l'un des premiers points qu'un prêteur analyse sur un relais.
- Term sheet
- Document exposant les principaux termes proposés d'une facilité, montant, durée, taux, levier, sûretés et conditions, avant la documentation juridique complète. Les termes indicatifs sont non engageants et ne sont confirmés qu'à l'issue de l'analyse.
- Véhicule dédié (SPV)
- Société, souvent britannique, jersiaise ou BVI, créée pour détenir un bien ou un portefeuille unique. Courante en immobilier prime pour des raisons fiscales, de responsabilité et de sortie ; la structure de détention influe directement sur l'éligibilité du prêteur et les sûretés qu'il peut prendre.
- SCI (société civile immobilière)
- Société civile française de détention immobilière, très utilisée pour l'immobilier français, en particulier par les non-résidents. Le choix entre le régime de l'IR et celui de l'IS influe sur le financement, l'exposition à l'IFI et la transmission, et se règle avec le notaire de l'emprunteur.
- SOPARFI
- Société de participations financières luxembourgeoise fréquemment utilisée pour détenir de l'immobilier européen de manière transfrontalière. Les facilités peuvent être arrangées au niveau de la SOPARFI, garanties par des nantissements de parts et de comptes.
- Lex Koller
- Loi fédérale suisse restreignant l'acquisition d'immobilier résidentiel par des personnes à l'étranger. C'est la principale contrainte de structuration des financements suisses impliquant un non-résident ; des exemptions existent pour les actifs commerciaux, l'hôtellerie éligible et les titulaires d'un permis de séjour.
- KYC et origine des fonds
- Les vérifications du prêteur sur l'identité de l'emprunteur et des bénéficiaires effectifs (know-your-customer) et sur la provenance des fonds propres. Les exigences sont plus élevées pour les emprunteurs non-résidents et les structures à plusieurs niveaux, et sont mieux préparées avant d'approcher le marché.
Un terme à approfondir ?
Voir nos financements ou relais ou développement.