Financer un portefeuille résidentiel locatif en Suisse

L'image du financement immobilier suisse, c'est une villa de bord de lac à Cologny ou un chalet à Verbier. La réalité est souvent plus prosaïque et, pour un arrangeur, plus intéressante : un bailleur privé détenant un immeuble d'appartements dans une ville établie, assis sur des fonds propres substantiels, qui a besoin de liquidité plus vite ou plus souplement qu'une banque suisse ne le permet. C'est un profil que nous voyons régulièrement, et il se prête bien à un relais.

Un profil suisse courant

Un cas type ressemble à ceci. Un propriétaire détient un immeuble résidentiel multi-lots, par exemple une douzaine d'appartements, au centre d'une ville suisse secondaire. L'actif vaut plusieurs millions de francs, porte une première hypothèque ancienne à levier prudent, et produit des revenus locatifs réguliers. Le propriétaire souhaite du capital supplémentaire, pour financer un autre achat, réaliser des travaux, ou faire le relais vers une cession programmée de lots à l'unité, et le veut sans dénouer toute la relation bancaire ni attendre un refinancement lent.

Les caractéristiques déterminantes sont une couverture en valeur solide, un flux de revenus clair et une sortie crédible. Ce sont précisément les caractéristiques qu'un prêteur relais analyse.

Comment ces facilités se dimensionnent

Un relais de portefeuille se dimensionne sur la valeur des actifs et, le cas échéant, les revenus locatifs qu'ils produisent. Comme ces propriétaires détiennent généralement leur parc à faible levier, la quotité combinée après une nouvelle facilité reste souvent prudente, ce qui donne au prêteur un matelas de sûreté confortable et soutient une tarification raisonnable.

Les facilités relais que nous arrangeons sont généralement tarifées à partir d'environ 8 % par an, avec un levier senior jusqu'à environ 70 % de la valeur. Le taux et la quotité exacts dépendent de l'actif, de l'emplacement, de la durée et du profil de l'emprunteur, et sont fixés par le prêteur retenu, non par nous. La solidité des revenus locatifs et la qualité de la sortie jouent un rôle réel dans la position de la facilité au sein de ces fourchettes.

Premier rang uniquement

Un point compte plus que tout autre sur ces opérations : nous arrangeons uniquement des facilités senior. Nous ne plaçons pas de dette junior subordonnée ou de second rang derrière l'hypothèque d'un tiers.

Lorsqu'un prêt senior est déjà en place, la structure la plus propre est généralement une facilité unique de premier rang qui refinance ensemble la dette existante et le nouveau besoin. Cela maintient le prêteur en première position, simplifie les sûretés et évite les complications d'intercréancier liées au fait de passer derrière une autre banque. Lorsqu'un propriétaire demande un complément junior derrière une hypothèque existante, c'est un produit différent, et un type de prêteur différent, de ce que nous arrangeons.

Les sorties types

Un relais de portefeuille est un capital court terme ; la sortie est donc analysée dès le départ. Deux voies sont les plus courantes.

La première est une cession programmée de tout ou partie du parc. Vendre les appartements à l'unité réalise souvent davantage qu'une vente en bloc, et un relais donne au propriétaire le temps de le faire de manière ordonnée plutôt que sous pression.

La seconde est un refinancement, vers une facilité suisse de plus long terme une fois un plan d'affaires achevé, ou une fois que les revenus ou les valeurs ont suffisamment évolué pour le soutenir.

Une sortie crédible et étayée est le premier point qu'un prêteur examine. Une vague intention de "vendre ou refinancer" ne suffit pas ; le relais doit être remboursable à des conditions que le prêteur peut constater.

Ce qu'il nous faut pour commencer

Pour une première vue, un dossier court suffit : les actifs et leur emplacement, une estimation de valeur, les revenus locatifs, la dette existante, le montant et la durée requis, et la sortie envisagée. À partir de là, nous pouvons dire rapidement si le profil convient et comment nous le porterions au marché. Comme pour toute opération suisse, nous confirmons la position Lex Koller avec le conseil suisse de l'emprunteur avant d'émettre des termes, même si, pour un propriétaire résident suisse, c'est rarement un obstacle.

La Suisse récompense les propriétaires qui planifient leur capital avec méthode. Un relais de premier rang bien structuré, sur un portefeuille sain doté d'une sortie claire, est l'un des outils les plus simples pour le faire précisément.