La Lex Koller, expliquée aux investisseurs étrangers en immobilier suisse

Pour un acquéreur international, la Suisse peut sembler singulièrement fermée. Le pays conjugue un environnement de prêt exceptionnellement stable et l'un des régimes de propriété les plus restrictifs d'Europe pour les non-résidents, et les règles qui déterminent qui peut acheter quoi sont l'élément le plus important à comprendre avant toute conversation de financement. Ce régime s'appelle la Lex Koller.

Ce guide pratique s'adresse aux investisseurs étrangers et à leurs conseils. Il ne constitue pas un conseil juridique, et la position sur un actif donné doit être confirmée avec un conseil suisse, mais il devrait clarifier la nature de la contrainte avant que vous ne consacriez du temps à une opération que la loi n'autoriserait pas.

Ce qu'est la Lex Koller

La Lex Koller est la loi fédérale suisse restreignant l'acquisition d'immobilier par des personnes à l'étranger. En substance, une "personne à l'étranger" inclut les non-résidents et les sociétés ou structures sous contrôle étranger, où qu'elles se situent dans la chaîne de détention. Lorsque la loi s'applique, l'acquisition requiert une autorisation, et dans bien des cas l'autorisation n'est tout simplement pas accordée.

Le point crucial est que la Lex Koller concerne avant tout l'immobilier résidentiel. C'est le caractère résidentiel d'un actif, plus que tout autre élément, qui déclenche la restriction.

Ce qu'elle restreint, et ce qu'elle ne restreint pas

En première approche : un bien purement résidentiel acquis par un non-résident est le cas difficile, et le bien commercial est généralement le cas simple.

L'immobilier commercial, bureaux, commerces, logistique et locaux servant à une véritable exploitation, échappe généralement à la Lex Koller, et une personne à l'étranger peut habituellement l'acquérir sans autorisation. C'est pourquoi une grande partie de l'investissement suisse transfrontalier se structure autour d'actifs commerciaux et mixtes plutôt que d'appartements.

L'immobilier résidentiel est le domaine où la restriction mord. Un non-résident ne peut généralement pas acquérir librement de l'immobilier résidentiel suisse à titre d'investissement, et un prêteur prenant une sûreté sur un tel actif doit tenir compte du régime.

Les principales exemptions

Plusieurs exemptions comptent en pratique, et chacune doit être vérifiée avec un conseil suisse au regard de l'actif et de l'acquéreur précis :

Résidence principale. Un ressortissant étranger titulaire d'un permis de séjour suisse valable et résidant effectivement en Suisse peut généralement acquérir sa propre résidence principale sans autorisation Lex Koller.

Locaux commerciaux et professionnels. Un bien affecté à un établissement professionnel permanent est généralement acquérable par une personne à l'étranger sans autorisation.

Hôtellerie. Les hôtels et résidences services exploités comme de véritables entreprises commerciales sont fréquemment traités comme du commercial plutôt que du résidentiel, raison pour laquelle les actifs hôteliers éligibles peuvent souvent être financés pour des emprunteurs non-résidents.

Résidences secondaires. Dans des zones touristiques désignées, certains cantons autorisent l'acquisition de résidences secondaires par des non-résidents, sous réserve de quotas et de conditions. C'est une exemption étroite et étroitement contrôlée.

Pourquoi cela compte avant de financer

Le financement suit la propriété. Si la loi n'autorise pas l'acquisition, il n'y a pas de facilité à arranger, et un prêteur ne constituera pas de sûreté sur un actif que l'acquéreur ne peut détenir licitement. C'est pourquoi la Lex Koller se situe tout au début du screening d'une opération suisse, avant la tarification, le levier ou la durée.

Pour les emprunteurs résidents suisses et les véhicules de droit suisse, le régime est bien moins contraignant, et le marché prime, résidentiel de bord de lac, chalets alpins et portefeuilles résidentiels locatifs, est bien servi par les banques privées et les prêteurs spécialisés. La complication est propre à la personne à l'étranger.

Comment nous traitons ce point

Nous examinons la Lex Koller dès le départ de toute demande suisse, avec le conseil suisse de l'emprunteur, avant d'émettre des termes indicatifs. Lorsqu'une structure est réellement incompatible avec le régime, nous le disons clairement plutôt que de mener un processus qui ne peut aboutir. Lorsqu'une exemption s'applique, locaux commerciaux, hôtellerie éligible, résidence principale d'un titulaire de permis, ou emprunteur résident suisse, nous passons au financement sur ses mérites.

Les facilités relais que nous arrangeons en Suisse sont généralement tarifées à partir d'environ 8 % par an, avec un levier senior jusqu'à environ 70 % de la valeur, fixé par le prêteur retenu. Mais rien de tout cela n'a d'intérêt tant que la position Lex Koller n'est pas réglée. Réglez ce point d'abord, et le reste d'une opération suisse est aussi ordonné que la réputation du pays le laisse penser.