Le prêt relais en France : comment fonctionne le financement relais sur l'immobilier de prestige

La France compte l'un des marchés résidentiels prime les plus profonds d'Europe, et l'un des paysages de financement les plus fragmentés. Les emprunteurs internationaux et fortunés qui recherchent un financement relais en France, ce que les emprunteurs anglophones appellent un bridging loan ou un bridge loan, constatent fréquemment que les processus bancaires domestiques sont lents, ou tout simplement pas conçus pour un besoin de court terme. Le relais comble cet écart. Ce guide explique comment fonctionne le financement relais sur l'immobilier de prestige français : à quoi il sert, qui le propose, comment il se dimensionne et se structure, et ce qui détermine la rapidité de sa mise en place.

À quoi sert un financement relais en France

Un financement relais est une facilité de court terme garantie par un bien immobilier, tirée en une seule fois et remboursée par une sortie identifiée. Il court généralement de 3 à 24 mois, et sa raison d'être est la rapidité et la souplesse plutôt que le faible coût du capital.

Sur l'immobilier de prestige français, les usages que nous rencontrons le plus souvent sont constants. Une acquisition financée avant la vente d'un autre actif. La rénovation d'un bien haussmannien à Paris avant une vente ou une détention longue. Des fonds propres libérés sur un patrimoine peu endetté ou libre de toute dette pour financer un autre achat. Et le refinancement d'une dette bancaire française arrivant à échéance par des capitaux privés, lorsque la banque en place ne prorogera pas à des conditions acceptables ou dans le délai disponible.

Un relais professionnel n'est pas un prêt relais de particulier

En France, le terme « prêt relais » désigne le plus souvent un tout autre produit. Pour un ménage, le prêt relais est le crédit qu'une banque consent afin qu'une famille puisse acheter sa nouvelle résidence principale avant d'avoir vendu l'ancienne. Il s'agit d'un crédit aux particuliers, réglementé comme tel, et distribué par des banques agréées dans le cadre de la relation bancaire du ménage.

Le financement relais que nous arrangeons s'adresse aux emprunteurs professionnels et aux sociétés : investisseurs privés agissant via des structures de détention, family offices, promoteurs et opérateurs. Il est analysé sur l'actif, la structure et la sortie, et non sur les revenus d'un foyer. Lorsqu'un besoin relève en réalité du crédit réglementé à un particulier, il est présenté à des établissements agréés plutôt qu'arrangé par nos soins. Passy Partners intervient comme arrangeur depuis Londres, en travaillant avec des intermédiaires et des prêteurs français lorsque le périmètre IOBSP local l'exige.

Qui prête en relais en France

Les emprunteurs demandent souvent quels sont les meilleurs fonds de relais en France, mais la question utile est de savoir quel type de prêteur correspond à l'opération. Le marché français du relais est servi par quatre grandes familles, dont l'appétit diffère sensiblement.

Les banques privées prêtent dans le cadre d'une relation patrimoniale plus large. Elles peuvent être très compétitives pour un emprunteur disposant d'une relation bancaire existante ou envisagée, mais elles sont rarement la voie la plus rapide, et leur appétit dépend autant du client que de l'actif.

Les fonds de dette sont en général les plus souples sur la structure et le calendrier, et sont à l'aise avec des plans de transition tels qu'une rénovation ou une vente programmée. Leur tarification reflète cette souplesse.

Les prêteurs européens spécialisés en immobilier sont actifs sur le résidentiel prime et les actifs mixtes, et sont généralement bien organisés autour des sûretés et des processus notariaux français. Certains sont plus à l'aise que d'autres avec des emprunteurs non-résidents.

Les family offices prêtent de manière sélective, le plus souvent lorsque l'actif ou l'emplacement leur est familier. Lorsque l'adéquation est réelle, ils peuvent être décisifs et rapides.

Le choix entre eux dépend de la résidence de l'emprunteur, de la structure de détention, du montant et du temps disponible. Nous présentons chaque mandat à une liste restreinte de trois à cinq prêteurs choisis pour leur adéquation réelle, plutôt que de le diffuser largement.

Comment un relais français se dimensionne et se tarifie

Les facilités relais que nous arrangeons sur l'immobilier français sont généralement tarifées à partir d'environ 8 % par an, avec un levier senior jusqu'à environ 70 % de la valeur. Le taux et le ratio prêt sur valeur exacts dépendent de l'actif, de son emplacement, de la durée et du profil de l'emprunteur, et sont fixés par le prêteur retenu, non par nous.

Nos mandats sont senior, y compris en stretch-senior, et garantis par une sûreté de premier rang sur le bien. La sortie, qu'il s'agisse d'une vente ou d'un refinancement vers une dette plus longue, fait partie du dossier de crédit dès le premier échange et doit être documentée plutôt que simplement affirmée. Les montants vont de 1 M€ à 50 M€.

La structure de détention d'abord

L'essentiel de notre activité française concerne des emprunteurs non-résidents, et la plupart des acquisitions de non-résidents sont détenues via une SCI ou une SCI à l'IS. La structure n'est pas un détail à régler en fin de parcours. Elle conditionne les prêteurs éligibles, le périmètre des sûretés, l'exposition de l'emprunteur à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) et la planification successorale.

C'est pourquoi la structuration est coordonnée avec le notaire et le conseil fiscal de l'emprunteur dès le stade de la lettre d'intention, plutôt que d'adapter le financement après coup à une structure déjà en place. Un prêteur à l'aise avec un appartement parisien détenu en direct peut porter un regard différent sur le même actif détenu via une structure étrangère à plusieurs niveaux.

Le calendrier

Un relais simple dans nos juridictions principales se réalise en quatre à huit semaines environ à partir d'un dossier complet. Les structures transfrontalières demandent plus de temps, généralement huit à seize semaines. Sur les opérations françaises, le chemin critique est le plus souvent le processus notarial et l'audit juridique plutôt que l'analyse de crédit du prêteur. Associer le notaire tôt et disposer d'une documentation complète sur le titre et la structure est donc le moyen le plus efficace de tenir le calendrier.

Où nous intervenons en France

Nous arrangeons des financements relais à Paris intra-muros, sur la Côte d'Azur, notamment à Saint-Tropez, au Cap d'Antibes et au Cap-Ferrat, ainsi que dans les grandes stations alpines de Courchevel, Megève, Val d'Isère et Méribel. Les actifs concernés vont du résidentiel prime aux hôtels particuliers, en passant par les villas de la Riviera, les chalets alpins et une hôtellerie sélective.

Les honoraires d'un mandat d'arrangement sont convenus par écrit au préalable et réglés par l'emprunteur à la réalisation. Si vous envisagez un financement relais sur un bien situé en France, nous vous invitons à nous contacter avant d'approcher directement les prêteurs : la structure, le type de prêteur et la sortie sont bien plus faciles à aligner au départ qu'au milieu d'un processus.