Financement de promotion
en construction neuve
Une dette senior pour bâtir un programme neuf, tirée à mesure de l'avancement des travaux et dimensionnée sur la valeur de ce qui est construit.
Résidentiel neuf
Maisons et immeubles de logements construits sur un terrain nu ou libéré, avec un permis de construire purgé, d'une maison prime isolée à un programme de plusieurs lots. La facilité finance le chantier par étapes et se rembourse par la vente des lots ou par un refinancement à l'achèvement.
Programmes mixtes
Des logements au-dessus de surfaces commerciales ou de bureaux, dont la valeur de réalisation combine des prix de vente et, pour la partie commerciale, une valeur d'investissement. Le bilan de l'opération doit justifier les deux, puisque le prêteur dimensionne sur le total.
Démolition et reconstruction
Un bâtiment existant remplacé par un bâtiment neuf sur la même parcelle. L'opération s'analyse comme de la construction neuve et non comme une rénovation, car le prêteur finance un actif nouveau dont la valeur n'existe qu'une fois construit.
Caractéristiques structurelles indicatives. Les conditions de toute facilité sont fixées par le prêteur retenu et confirmées à l'issue de l'analyse de crédit.
Pourquoi une construction neuve s'analyse autrement
Un prêt relais finance un bâtiment qui existe. Un financement de construction neuve finance un bâtiment qui n'existe pas encore : le premier jour, la sûreté est un terrain et un permis, et la valeur sur laquelle le prêt se dimensionne n'apparaît qu'à mesure que le programme se construit. C'est pourquoi les fonds sont débloqués par étapes et non en une fois, chaque tranche suivant un avancement certifié sur le chantier, et pourquoi le prêteur examine le planning, l'entreprise et le budget avec autant d'attention que les valeurs de sortie.
Deux ratios dimensionnent la facilité en même temps. Le rapport à la valeur de réalisation plafonne le prêt par rapport à la valeur expertisée du programme achevé ; le rapport au coût le plafonne par rapport à ce que coûte l'opération. Sur une base senior, cela représente jusqu'à environ 60 % de la valeur de réalisation et jusqu'à environ 85-90 % des coûts de construction, le terrain constituant souvent l'apport du promoteur. Lorsqu'un programme nécessite un levier supérieur à ce que finance la dette senior, les structures concernées sont décrites dans notre note sur la structure de capital du financement de développement. Nos propres mandats restent senior.
Nous arrangeons des financements de construction neuve au Royaume-Uni, du centre de Londres aux villes régionales, et sur des programmes choisis en France, en Suisse et au Luxembourg. Le travail commence avant qu'un prêteur ne voie le dossier : vérifier la cohérence du bilan, confronter le planning à la mécanique des tirages et préparer le dossier sous la forme attendue par un comité de crédit. Chaque mandat est ensuite présenté à une liste restreinte de trois à cinq prêteurs choisis pour leur adéquation avec le programme. Pour le déroulé étape par étape, voir le financement de construction neuve au Royaume-Uni.
- Un permis de construire définitif pour le programme, avec ses conditions préalables au démarrage rapprochées du planning
- Un bilan d'opération présentant les valeurs de sortie, le budget des travaux et le planning
- Le marché de travaux, l'entreprise et l'équipe de maîtrise d'œuvre
- Les références du promoteur sur des opérations comparables
- L'apport en fonds propres, qui comprend souvent le terrain
- Une sortie crédible : vente des lots, ou refinancement vers une dette long terme sur l'actif achevé
Voir également l'expert de suivi de chantier, le financement de sortie de promotion et relais ou développement.
La construction neuve,
expliquée.
Un financement de promotion en construction neuve est un prêt qui finance l'édification d'un bâtiment nouveau sur un terrain nu ou libéré, en général du résidentiel neuf ou un programme mixte. Contrairement à un prêt relais, il n'est pas versé en une fois : il se tire par tranches à mesure de l'avancement des travaux, chaque déblocage étant certifié par un expert de suivi indépendant désigné par le prêteur. Il se dimensionne sur la valeur du programme achevé et sur son coût de construction, court sur la durée du chantier et d'une période de commercialisation, généralement 18 à 36 mois, et se rembourse par la vente des lots ou par un refinancement vers une dette plus longue.
Un programme neuf en préparation ?
Envoyez le bilan et le permis. Nous vous donnerons un avis franc sur la manière dont le programme se finance, avant d'approcher les prêteurs.