Structurer la pile de capital d'une opération de construction neuve

La pile de capital d'une opération est l'ordre dans lequel ses financements sont remboursés : la dette senior d'abord, puis la dette subordonnée éventuelle, puis les fonds propres. Ce n'est pas un modèle figé. Elle doit être calibrée sur le risque du programme, et ce calibrage décide de la finançabilité même du projet.

La dette senior : le socle

Un financement de développement senior couvre généralement jusqu'à environ 60 % de la valeur de développement brute et jusqu'à environ 85-90 % des coûts de construction, à titre indicatif entre 8 % et 11 % par an. Les deux limites s'appliquent simultanément, et la première atteinte fixe le montant. Le terrain est souvent déjà détenu par le promoteur ou acquis séparément, et fait partie des fonds propres.

Les prêteurs senior regardent avant tout trois choses : la crédibilité du bilan de l'opération, la qualité de l'entreprise et de l'équipe de maîtrise d'œuvre, et les références du promoteur sur des opérations comparables. L'expert de suivi, désigné par le prêteur pour certifier chaque tirage, leur permet de garder cette vision à jour pendant le chantier.

Senior étendue et mezzanine

Lorsqu'un programme exige plus de levier que la dette senior n'en apporte, l'écart est comblé soit par une dette senior étendue, soit par une mezzanine.

–Senior étendue. Un seul prêteur accorde une facilité plus importante qu'un prêt senior classique. Un contrat, un jeu de sûretés, un processus de crédit, pour un coût moyen plus élevé.

–Mezzanine. Un second prêteur se place derrière le senior, garanti par une hypothèque de second rang ou un nantissement de titres. Le levier total peut être comparable, mais il faut une convention entre créanciers, deux processus de crédit et deux séries d'accords.

Le choix dépend du planning, de la tolérance à la complexité entre créanciers et des conditions disponibles au moment de la structuration. Un processus plus lent peut coûter davantage qu'une marge plus élevée.

Les fonds propres : la couche sur laquelle tout repose

Aucune pile ne fonctionne sans les bons fonds propres. Les promoteurs recourent de plus en plus à des fonds propres préférentiels ou à une coentreprise plutôt que d'engager la totalité de leur propre capital. Un partenaire bien choisi réduit l'exposition du promoteur, aligne les intérêts par un intéressement, et rassure le prêteur senior. Les partenaires qui comprennent le risque de promotion sont de meilleurs partenaires que ceux qui n'y voient qu'un rendement.

Pourquoi le prêteur senior lit toute la pile

Chaque couche placée derrière la facilité senior affecte la position du prêteur senior. Une dette subordonnée aux conditions agressives, des fonds propres susceptibles de sortir tôt ou une coentreprise sans contrôle clair peuvent chacun conduire un prêteur senior à refuser un programme qu'il aurait financé. La pile doit donc être cohérente avant d'approcher la dette senior.

Notre rôle

Nous arrangeons la facilité de développement senior, et nos propres mandats restent senior. Comme le prêteur senior analyse toute la pile, nous la revoyons avec le promoteur avant le processus de marché : nous éprouvons le bilan, vérifions que les couches placées derrière le senior ne contiennent pas de conditions qu'un comité de crédit contestera, et préparons le dossier en conséquence. Chaque mandat est ensuite présenté à trois à cinq prêteurs, avec des honoraires convenus par écrit au préalable et réglés par l'emprunteur à la réalisation.

Si vous préparez une opération et souhaitez éprouver vos hypothèses de financement avant de vous engager sur un terrain, nous vous encourageons à prendre contact tôt.