Le financement relais sur les marchés prime européens : ce que les emprunteurs doivent savoir

Un prêt relais professionnel est une facilité de court terme garantie par un bien immobilier, versée en une seule fois et remboursée par une sortie définie. Sur les marchés prime européens, les emprunteurs y recourent lorsque la rapidité ou la certitude d'exécution compte davantage que le coût de l'argent : acquérir avant qu'une vente ailleurs ne soit conclue, refinancer une facilité arrivant à échéance, financer une rénovation, ou libérer des fonds propres d'un bien peu endetté. Voici comment il se structure, et ce qui change entre les cinq marchés où nous intervenons.

À quoi ressemble une facilité relais

Sur des actifs prime, les facilités relais sont généralement tarifées entre 8 % et 12 % par an, avec un levier senior jusqu'à environ 70 % de la valeur, pour des durées de 3 à 24 mois. La position d'une opération dans ces fourchettes dépend de l'actif, de son emplacement et de sa liquidité, de la durée, du profil de l'emprunteur et, surtout, de la solidité de la sortie.

Quatre points de structure méritent plus d'attention que le taux affiché :

–La quotité. Les actifs prime dans des emplacements reconnus supportent le haut de la fourchette senior. Un actif moins liquide, une structure de détention inhabituelle ou une sortie fragile la font baisser.

–La durée et la prorogation. Prévoir une option contractuelle de prorogation, même à une marge plus élevée, protège l'emprunteur si la sortie prend plus de temps que prévu.

–La sortie. Le prêteur analyse la sortie, pas seulement l'entrée. Une vente, un refinancement à terme ou un passage en financement de développement doit être crédible dès le premier jour.

–Le remboursement anticipé. Si une sortie anticipée est possible, les périodes d'intérêts minimales et les indemnités se négocient avant la signature, pas au remboursement.

Ce qui change d'un marché à l'autre

Le produit est le même partout en Europe ; les contraintes qui décident qui prêtera sont locales.

–Royaume-Uni. Le marché relais le plus liquide d'Europe. Le prime du centre de Londres est souvent détenu via des SPV britanniques, de Jersey ou des BVI, et le Stamp Duty s'ajoute à l'apport dans le besoin de trésorerie du premier jour.

–France. Les acheteurs non-résidents détiennent couramment via une SCI ou une SCI à l'IS, ce qui conditionne l'éligibilité du prêteur et l'exposition à l'IFI, et se règle avec le notaire dès l'émission des termes. Le prêt relais des particuliers est un autre produit, réglementé.

–Monaco. Un vivier étroit de banques privées et de prêteurs spécialisés. L'analyse porte sur le patrimoine et la liquidité globaux plutôt que sur les revenus locaux, et une relation d'actifs sous gestion avec la banque fait souvent partie de la structure.

–Suisse. La Lex Koller restreint l'acquisition résidentielle par des personnes à l'étranger : l'éligibilité est confirmée avec un conseil suisse avant toute offre. Les résidents suisses et les véhicules suisses sont financés de façon classique.

–Luxembourg. L'immobilier prime est souvent détenu via une SOPARFI, et le paquet de sûretés suit la chaîne de détention.

Les délais

À partir d'un dossier complet, un relais simple peut généralement aboutir en quatre à huit semaines. Le chemin critique se situe le plus souvent sur le juridique et les sûretés plutôt que sur le crédit : c'est pourquoi la structure de détention et le conseil local sont mobilisés dès le départ, et non après l'accord sur les termes.

Notre approche

Nous abordons un mandat relais comme un exercice de structuration d'abord, de financement ensuite. Avant qu'un prêteur ne voie le dossier, nous examinons l'actif, la sortie, le calendrier et la situation d'ensemble de l'emprunteur, et nous proposons souvent d'ajuster la demande. Chaque mandat est ensuite présenté à trois à cinq prêteurs choisis pour leur adéquation réelle avec l'actif et la juridiction. Les honoraires sont convenus par écrit au préalable et réglés par l'emprunteur à la réalisation.

Si vous étudiez un besoin de relais sur l'un de ces marchés, nous serons heureux d'en parler avant que vous n'approchiez les prêteurs directement.